Familielening

Het kopen van een woning is juist nu financieel uiterst aantrekkelijk. Dat komt omdat de hypotheekrente een historisch laagterecord heeft bereikt. Overheid en banken hebben echter de laatste jaren via regelgeving steeds meer beperkingen aangebracht in de maximale hoogte van de hypotheek. De hoogte moet nog meer in verhouding zijn met het inkomen en de waarde van de woning. Daardoor kan in een aantal situaties de gewenste woning (net) niet worden gekocht. Maar er zijn oplossingen: de aanvullende familielening en/of schenking. Beide mogelijkheden worden hierna kort financieel en fiscaal toegelicht. Toepassen van deze kennis en keuzemogelijkheden is bij uitstek het adviesterrein van een Erkend Hypothecair Planner.

Hypotheek onvoldoende 
 Als de maximale hypotheek van de bank niet voldoende is en er onvoldoende eigen geld aanwezig is om het financiële verschil met de koopprijs te overbruggen, dan zal: 

• of een goedkopere woning moeten worden gezocht passend binnen de hypotheek, al dan niet met aanvullend eigen geld; 
• of de aankoop moeten worden uitgesteld om eerst een periode zelf te kunnen sparen;
• en de starter eerst alternatief te laten huren in de dure, vrije sector om te kunnen wonen;
• dan wel het financieringstekort te laten aanvullen met een familielening en/of schenking.

De aankoop van een woning is bijna onlosmakelijk verbonden met een financiering van de bank. Ofwel een hypotheek is noodzakelijk om de koopprijs te kunnen betalen en de woning te kunnen kopen. Bij een hypotheek denkt men meestal aan een geldlening van een bank. Maar ook particulieren kunnen onderhands een dergelijke woningfinanciering regelen. En wel in een schriftelijke geldleningsovereenkomst, zonder tussenkomst van een bank en al dan niet onder hypothecair verband. Maar met dezelfde fiscale faciliteiten, zoals een fiscaal aftrekbare rente.

Particulieren en vooral families, bijvoorbeeld (groot)ouders aan (klein)kinderen, kunnen dan hun familie- of gezinsleden helpen om op dezelfde wijze als banken een gehele of aanvullende financiering te regelen voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning. Met als bijkomstig voordeel (hogere) gegarandeerde rendementen voor de geldschieter in vergelijking met spaarrente. Of de ontvangen rente (en aflossing) jaarlijks belastingvrij terugschenken om de woonlasten te verlagen. Een financiële aantrekkelijke mogelijkheid om het (klein)kind te helpen met de aankoop.

De combinatie van een hypotheek van de bank met een aanvullende familielening of schenking vraagt echter om deskundig advies. Het kopen van een woning betekent dat er jarenlang financiële verplichtingen ontstaan. In het advies staat centraal dat de woonlasten betaalbaar moeten zijn en blijven. En een aanvullende familielening en/of schenking vraagt om het maken van juiste keuzes en administratieve ondersteuning. Voor beide partijen, ouder en kind, zijn er financiële consequenties. Het is dan ook verstandig om bij deze vorm van financiering aan een Erkend Hypothecair Planner advies te vragen.
 
Belastingvrije schenking 
 Fiscaal kunnen ouders belastingvrij schenken aan kinderen. Vooral bij aankoop en/of verbouwing van de eigen woning zijn er ruime(re) vrijstellingen. Is het kind in de leeftijd van 18 tot 40 jaar, dan kan er in deze periode eenmalig tot maximaal € 102.010 (bedrag in 2019) belastingvrij worden geschonken.

Per saldo draagt deze schenking dus bij in de aankoopmogelijkheden van de eigen woning. Het geschonken bedrag wordt als het ware afgeboekt op de koopprijs van de woning en het restant vormt de basis van de noodzakelijke financiering van de bank. Dat kan zijn in combinatie met de hypotheek, maar ook in combinatie met een familielening. Het financiële optimum is mede afhankelijk van de (huidige en toekomstige) financiële positie van ouders en kinderen. Schenken tijdens leven is vaak nuttig; de wet kent het principe “eens gegeven blijft gegeven” waardoor het geschonken bedrag niet hoeft te worden verrekend in een latere nalatenschap.
 
 
Familielening: fiscale positie kind
De familielening, bedoeld om de eigen woning van het kind te financieren, kan met of zonder jaarlijkse aflossingsverplichting. Het verschil is of de rente wel of niet fiscaal aftrekbaar moet zijn. Alleen als er tijdens de looptijd van de lening wordt afgelost, is de betaalde rente aftrekbaar. Fiscale renteaftrek heeft belastingvoordelen, maar met de verplichte aflossing zijn wel de maandelijkse woonlasten hoger. De keuze is afhankelijk van de omvang van de familielening en de financiële wensen en mogelijkheden. Maar ook de impact daarvan op de hypotheek van de bank. De keuze kan worden bepaald aan de hand van cijfermatige uitwerkingen van uw Erkend Hypothecair Planner. Eventueel met doorverwijzing naar een notaris om de gevolgen van de familielening bij overlijden erfrechtelijk vast te leggen. Zeker als er meer kinderen zijn zonder familielening en/of schenkingen.
 
 
Familielening: fiscale positie ouder
Als het bedrag van de familielening al jaarlijks met vermogensrendementsheffing wordt belast (Inkomstenbelasting), dan verandert er fiscaal niets aan deze heffing. Wel kan het financiële rendement toenemen. Bijvoorbeeld laagrentend spaargeld omzetten in een hogere rente van een familielening. Uitgangspunt is dat de rente zakelijk dient te worden vastgesteld. Zakelijk wil zeggen dat marktrentes van vergelijkbare leningtypen leidend zijn. Maar er zijn zowel positieve als negatieve afwijkingen mogelijk binnen bepaalde bandbreedtes. Een te lage of te hoge rente kan echter een belastbare schenking veroorzaken. Uw Erkend Hypothecair Planner kan u informeren.
 
 
Betaalde rente terugschenken van ouder aan kind
Jaarlijks mag een ouder aan een kind ongeacht de besteding en zonder nadere voorwaarden € 5.428 (bedrag 2019) belastingvrij schenken. Kan en wil de ouder hiervan gebruikmaken, dan verlaagt dit bedrag als het ware de maandelijkse woonlasten. Om de betaalde rente fiscaal te kunnen aftrekken, is het wel noodzakelijk om schenking en rente niet onderling te verrekenen als een saldobedrag. Dus los van elkaar enerzijds de rente altijd betalen en anderzijds de schenking verrichten.

Tenslotte 
Naast de familielening en schenken zijn ook bijvoorbeeld borgstelling van de ouders of eventueel samen met het kind de woning kopen als mede-debiteur. Het is altijd verstandig om u gedegen te laten adviseren en begeleiden door een Erkend Hypothecair Planner als u een familielening en/of schenking overweegt aan te gaan.