Nieuwe regelgeving voor vervroegd aflossen

Informatiefilmpje van www.florius.nl over de nieuwe regelgeving voor vervroegd aflossen. Deze informatie is informatief, en kan per hypotheekverstrekker afwijken.

 

 

Nieuwe regelgeving voor vervroegd aflossen

Als u vervroegd uw hypotheek aflost, dan betaalt u daar een vergoeding voor.  Sinds 14 juli 2016 zijn deze regels aangescherpt. Om er nu voor te zorgen dat alle banken de vergoeding voor vervroegd aflossen op dezelfde manier berekenen, is er een handleiding gemaakt: de zogenaamde ‘leidraad’. Op 20 maart heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) deze leidraad gepubliceerd.  ​​​Wat betekent dat voor u?

Heeft u tussen 14 juli 2016 en 20 maart 2017 vervroegd uw hypotheek afgelost? Of heeft u uw rentecontract afgekocht? Dan beoordelen de banken de vergoeding die u hiervoor heeft betaald opnieuw. Dat doen zij op basis van de nieuwe leidraad van de AFM. Om dit zorgvuldig te doen, hebben zij tijd nodig. Als het u betreft, krijgt u in ieder geval dit jaar nog een brief van de bank. Heeft u meer vergoeding betaald dan u volgens de leidraad had moeten betalen? Dan betalen de banken u dat verschil terug, inclusief de wettelijke rente. Had u volgens de uitgangspunten van de leidraad meer moeten betalen, dan u nu betaald heeft? Dan doen de banken en blijven de al betaalde vergoedingen hetzelfde.

​Veelgestelde vragen ​​​​

Wat is een AFM leidraad?
Een leidraad geeft bijvoorbeeld aanbevelingen, handvatten of extra uitleg over een bepaald onderwerp. Met een leidraad kan de Autoriteit Financiële Markten (AFM) bijvoorbeeld ook (gedrags-) richtlijnen aan de markt meegegeven. Een leidraad wordt vaak gepubliceerd naar aanleiding van de roep vanuit de markt of naar aanleiding van specifieke gevallen uit de praktijk.

Ook al bevat de leidraad geen verplichte normen, de bank zal met terugwerkende kracht vanaf 14 juli 2016 de uitgangspunten uit de leidraad waar nodig overnemen in haar beleid en hanteren voor de berekening van de vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek van (particuliere) klanten. Daarbij maakt het niet uit of de hypotheek voor of na 14 juli 2016 is afgesloten.

Wat is de aanleiding voor de AFM Leidraad VVA?
De wettekst bepaalt dat niet meer in rekening gebracht mag worden dan het ‘financiële nadeel’ bij het bepalen van de vergoeding voor vervroegde aflossing. Dat begrip is in de wet niet verder uitgewerkt en daarom voor meerdere uitleg vatbaar. De AFM heeft nu in de leidraad een aantal uitgangspunten geformuleerd voor berekening van de vergoeding voor vervroegd aflossen. Hiermee kan invulling gegeven worden aan het begrip ‘financiële nadeel’.

In de AFM leidraad wordt gesproken over vergoedingen bij een vervroegde aflossing. Wat wordt hier mee bedoeld?
Een vervroegde aflossing is een extra of volledige terugbetaling aan de bank. Hiermee verlaagt de klant de hoogte van zijn hypotheek. Bij een volledige terugbetaling betekent dit dat de klant na de terugbetaling geen schuld meer heeft bij de bank.

De wettelijke regels en de leidraad van de AFM zijn alleen op de vergoeding die de (particuliere) klant betaalt voor vervroegde aflossing van de hypotheek. Dus wanneer een (particuliere) klant daadwerkelijk extra geld terugbetaalt aan de bank. Het gaat dus nadrukkelijk niet om afgesproken terugbetalingen, zoals bij een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Vervroegde aflossing van de hypotheek is iets anders dan het afkopen van het rentecontract. Het is ook iets anders dan rentemiddelen. De wettelijke regels en de leidraad van de AFM zien niet toe op een vergoeding die de (particuliere) klant betaalt wanneer hij voor het einde van de afgesproken rentevastperiode de rente wil wijzigen door het tussentijds openbreken van het rentecontract.

Wat is het verschil tussen een vervroegde aflossing en het tussentijds openbreken van een rentecontract?
Het verschil is dat de schuld bij een vervroegde aflossing lager wordt of geheel verdwijnt (de klant betaalt de bank daadwerkelijk geld), terwijl bij het openbreken van een rentecontract alleen het rentepercentage wijzigt (de klant betaalt geen geld terug, de omvang van de lening blijft gelijk). ​


​​Geldt de gewijzigde berekening van de vergoeding ook bij  rentemiddelen?

De leidraad heeft geen invloed op de vergoeding voor rentemiddelen. Bij rentemiddelen lost u niet af op uw hypotheekschuld en betaalt u de vergoeding voor rentemiddelen niet in één keer, maar over de maandelijkse termijnen van de nieuw afgesproken rentevastperiode. Rentemiddelen is een geheel andere situatie dan vervroegd aflossen. De berekening van de vergoeding voor rentemiddelen is dan ook anders dan bij vervroegd aflossen. De wettelijke regels over de vergoeding voor vervroegd aflossen en de leidraad van de AFM zijn ook niet van toepassing op rentemiddelen.

Heeft deze herstelactie fiscale gevolgen voor mij?

Als u compensatie in verband met de vergoeding voor vervroegd aflossen krijgt, dan heeft dit mogelijk fiscale gevolgen. Klanten die een vergoeding voor vervroegd aflossen hebben betaald mogen dit bedrag in het betreffende jaar van betaling  meenemen in de aangifte. Op het moment dat wij klanten compenseren, dan zal de klant in het jaar waarin de compensatie wordt ontvangen  het gecompenseerde bedrag (exclusief de wettelijke rente) in de aangifte op moeten nemen.​